Acheter en société ou en nom propre présente des avantages 🟢 et des inconvénients 🔴
Il est donc important de bien comprendre les conséquences de chacun de ces mécanismes pour faire le choix le plus approprié en fonction de votre situation.
Pour rappel
👉 L’ acquisition est dite « en nom propre » lorsque vous êtes l’acquéreur, en tant que personne physique.
👉 En société, 2 formes ressortent majoritairement en matière d’investissement locatif : la SCI et la SARL
1️⃣ L’acquisition en nom propre ou en société ?
👥 Nombre d’investisseurs possibles
• En nom propre, vous pourrez acheter seul, ou à plusieurs en indivision. Généralement on évite ❌ le régime de l’indivision, car en cas de mésentente, un indivisaire sera en droit de contraindre le ou les autres indivisaires à mettre le bien en vente.
• En SCI : 2 associés minimum seront requis.
• En SARL : vous pourrez acheter seul (il s’agira alors d’une EURL) ou à plusieurs.
🤚 La protection du patrimoine personnel
• En nom propre, vous serez responsable des pertes de façon illimitée sur votre patrimoine personnel.
• En SCI, les associés sont responsables indéfiniment des pertes sur leur patrimoine personnel, en proportion de leur capital social.
• En SARL, les associés sont par défaut uniquement responsables à hauteur de leur apport, sauf faute de gestion. ❗ Attention, les banques imposent souvent un cautionnement personnel des associés en cas de défaut de remboursement du prêt par la société.
🏦 Le crédit immobilier
L’investissement immobilier se fait souvent au maximum à crédit de façon à profiter de l’effet levier.
Le crédit représente également un avantage fiscal 👍 (les intérêts sont des charges déductibles de vos revenus locatifs).
Pour l’essentiel, il n’y a pas de différence que le crédit soit souscrit en nom propre ou au nom de la société. Les taux proposés seront sensiblement les mêmes et les banques exigeront les mêmes garanties.
La véritable différence, c’est qu’en achetant le bien immobilier en société, vous pouvez mutualiser vos ressources (apports) ce qui peut faciliter l’obtention du prêt.
2️⃣ La gestion immobilière, en nom propre ou en société ?
Les conditions d’exploitation d’un bien en société (hors SCI familiale) sont plus contraignantes qu’en nom propre.
🗓️ Les modalités de location
En location nue, la durée du bail diffère.
• En nom propre, la durée du bail en location nue est de 3 ans,
• En société la durée du bail est de 6 ans
☂️ Garantie en cas de loyer impayés.
• En nom propre, vous pouvez demander au locataire d’avoir un garant.
• En société, il n’est pas possible de demander une caution, sauf si le locataire est un étudiant sans bourse.
❗ A noter : Les SCI Familiales se distinguent des autres sociétés avec la possibilité de demander au locataire une caution
💸 L’impact fiscal,
• En nom propre, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu (en catégorie « revenus fonciers » si location nue, ou « BIC » si location meublée).
• En société, vous avez le choix entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS). il vous faut choisir à la création de la société.
⚠️ Attention ! Le choix du régime fiscal est déterminant pour bien rentabiliser votre investissement financier !
Comprendre la fiscalité applicable en cas d’acquisition en nom propre ou en société
3️⃣ La revente, en nom propre ou en société ?
Contrairement aux plus-values sur la résidence principale, les plus-values d’immobilier locatif sont imposées 💸
Il faut distinguer :
• l’imposition de la plus-value immobilière des particuliers (acquisition en nom propre ou via société à l’IR)
• l’imposition de la plus-value immobilière des sociétés à l’IS
🙍♂️ Pour les particuliers, la plus-value immobilière = prix de cession – son prix d’acquisition.
Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Un système d’abattement selon durée de détention 💡 permet d’être exonéré d’IR après 22 ans et exonéré de Prélèvements Sociaux après 30 ans de détention.
🧑💻 Pour les professionnels, la plus-value immobilière = prix de cession -(valeur initiale – amortissements imputés)
Les amortissements du bien utilisés en cours de location pour diminuer votre base de revenus locatifs imposables, sont considérés comme une perte de valeur dans le temps.
❗Donc ce que vous économisez en impôts par amortissement au cours de la détention, vous le payez en partie par la suite à la revente
Sur le point spécifique de la revente, la plus-value des Particuliers est plus intéressante ✅, d’autant plus que la durée de détention s’allonge.
• Si vous avez pour objectif de revendre 💰 ultérieurement votre bien, il vaut mieux privilégier les régimes en nom propre ou les sociétés à l’IR.
• Les sociétés à l’IS se prédestinent elles davantage à un objectif de transmission 🫱
4️⃣ La transmission, en nom propre ou en société ?
La détention directe de votre bien (en nom propre) ou la détention de parts sociales (en société) induira des conséquences bien différentes en termes de transmission. Que ce soit par donation (avant le décès) ou par succession (après le décès).
La transmission est grandement facilitée en société. ✅
👐 Éviter l’indivision
Au décès d’un parent, il est plus facile de partager des parts sociales plutôt que des biens en nom propre car les biens en nom propre seront détenus en indivision par les héritiers et/ou le conjoint survivant avec le risque de vente forcée à la demande d’un héritier et de l’unanimité requise pour les décisions importantes.
👌 Faciliter la liquidité du patrimoine
Plutôt que de donner des biens immobiliers, non forcément partageables, le donateur peut donner des parts de sociétés, représentatives de droits sur les biens immobiliers.
Ainsi, le patrimoine immobilier peut être transmis plus efficacement sur une longue période. En présence de plusieurs descendants la répartition du patrimoine en est facilitée
✂️ Recourir au démembrement de propriété des parts sociales
Le recours à une société permet de donner un ou des biens immobiliers tout en conservant leur gestion ou les revenus qu’ils génèrent. 👛
👍 Optimiser les droits de donations et de succession
Lorsque des parts de société sont données ou transmises par succession, c’est leur valeur nette qui est prise en compte pour le calcul des droits fiscaux, soit la valeur de l’actif dont on déduit le passif (les dettes). Si la SCI est endettée, cela réduit d’autant la valeur des parts de la SCI, et donc l’impôt lié à la transmission
Il sera plus facile d’optimiser la donation en société en faisant don d’un nombre de parts sociales adapté par enfant pour rester sous les seuils des exonérations (100.000€ par parents par enfants tous les 15 ans). En nom propre l’ensemble du bien sera donné d’un seul coup
En conclusion, en nom propre ou en société ?
Pas de réponse toute faite, tout dépend de votre situation personnelle, votre tranche marginale d’imposition et de vos objectifs
La détention en nom propre et la détention en société répondront à des objectifs différents :
