Parmi la multitude de formes de sociétés existantes, 2 formes ressortent majoritairement lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier locatif :
👉 la SCI : Société Civile Immobilière, est une société de gestion d’un parc immobilier, dédiée à une activité de nature civile et non commerciale
👉 la SARL : Société à Responsabilité Limitée., est une société dédiée à une activité commerciale,
On a vu qu’en nom propre, les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu (en catégorie « revenus fonciers » si location nue, ou « BIC » si location meublée).
En société, vous avez le choix à la création de la société entre impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS)
❗ Le choix du régime fiscal est déterminant pour bien rentabiliser votre investissement financier !
1️⃣ Régime d’imposition à l’IR
🔎 Règles d’éligibilité ?
• SCI à l’IR : réservées à la location nue. Ainsi, la location meublée (considérée comme une activité commerciale) n’est admise qu’à hauteur de 10 % maximum du chiffre d’affaires de la SCI.
• SARL à l’IR, dédiées uniquement à la location meublée et n’admettent pas la location nue, sous peine d’être requalifiées en SARL à l’IS. Elles peuvent être constituées à l’IR pour une durée maximale de 5 ans pour les SARL non familiales ou une durée indéterminée pour les SARL familiales
💸 Quelle imposition de vos revenus locatifs ?
Les SCI et SARL à l’IR sont dites transparentes, ce qui signifie que l’entreprise ne paye pas directement d’impôt.
Les revenus fonciers que perçoivent les SCI ou SARL à l’IR sont imposés entre les mains des associés au titre des revenus fonciers selon leur nombre de parts sociales.
👉 SCI à l’IR : Vous êtes soumis aux règles applicables aux régimes Micro-foncier ou Foncier Réel
Micro-foncier.
• Revenus fonciers inférieurs à 15,000€
• abattement de 30% pour définir les revenus locatifs net imposables
• Imposition selon Taux Marginal d’Imposition + 17,2% de prélèvements sociaux
Foncier Réel
• Charges déductibles de vos revenus fonciers selon liste restrictive
• déduction déficit foncier de vos revenus personnels (dans la limite de 10,700€/an) et de vos revenus fonciers pour la part excédentaire
• Imposition selon TMI + 17,2% de prélèvements sociaux
👉 SARL à l’IR : Vous êtes soumis aux règles applicables aux régimes BIC réel, (micro BIC non disponible)
BIC réel
• Toutes les dépenses en lien avec l’activité sont déductibles, sans restriction
• Possibilité de déduire l’amortissement ✅ de votre bien immobilier
• abattement de 30% pour définir les revenus locatifs net imposables
• Imposition comme s’il s’agissait d’une exploitation en nom propre en LMNP (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) ou en LMP (TMI + 35% de cotisations sociales SSI)
❗ Attention, le gérant associé majoritaire sera redevable de cotisations sociales SSI (35% au lieu de 17,2%), y compris en LMNP (alors même qu’en nom propre, cet assujettissement ne s’applique qu’aux LMP).
🤝 Imposition de la plus-value à la revente ?
Les SCI à l’IR et les SARL à l’IR avec le statut LMNP relèvent de l’imposition de la plus-value des particuliers 🙍♂️.
Attention, les SARL à l’IR avec le statut LMP relèvent de l’imposition de la plus-value professionnelle 🧑💻
Pour les particuliers, la plus-value immobilière = prix de cession – prix d’acquisition.
• Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Une surtaxe entre 2 et 6 % de la plus-value est applicable si celle-ci est supérieure à 50.000€
• Un système d’abattement selon durée de détention 🗓️ permet d’être exonéré d’IR pour l’associé après 22 ans et exonéré de PS après 30 ans de détention.
🫱 Imposition en cas de transmission
La donation échelonnée de parts de SCI permet d’exploiter l’abattement de 100,000€ par parent et par enfant sur une période de 15 ans.
2️⃣ Régime d’imposition à l’IS
🔎 Règles d’éligibilité ?
Les SCI et SARL à l’IS admettent la location nue comme la location meublée
🧮 Détermination du résultat imposable ?
Toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la SCI sont déductibles de son bénéfice, c’est à dire tous les frais relatifs à l’acquisition, les frais de gestion mais également l’amortissement ✅ de l’achat ou de travaux.
En cas de déficit foncier, le déficit est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices de la SCI.
💸 Imposition des bénéfices ?
En cas de résultat positif (sachant que vous pouvez facilement atteindre un résultat fiscal à 0 grâce aux amortissements pratiqués), le bénéfice sera imposé à l’impôt sur les sociétés. Au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis au taux de 25 % au-delà de ce seuil.
👛 Fiscalité des dividendes ?
👉 Pour les SCI à l’IS. En cas de versement de dividendes, une imposition sera pratiquée sur les dividendes à l’impôt sur le revenu. Au choix :
• Application de la flat tax de 30%, OU
• Barème de l’impôt sur le revenu (avec abattement 40% et 6,8% de CSG) +17,2 % de prélèvements sociaux.
👉 Pour les SARL à l’IS. En cas de versement, la même fiscalité que la SCI à l’IS s’applique, sauf pour le gérant majoritaire :
Pour la part des dividendes ne dépassant pas 10 % du capital social de la SARL :
• Flat tax 30 % OU
• Barème de l’impôt sur le revenu (avec abattement 40% et 6,8% de CSG) + 17,2 % de prélèvements sociaux
Pour la part des dividendes qui dépasserait ce montant :
• PFU 12,8 % + 35 % de cotisations sociales OU
• Barème de l’impôt sur le revenu (avec abattement 40% et 6,8% de CSG) +35% de cotisations sociales.
🤝 Imposition de la plus-value à la revente ?
Les SCI à l’IS, SARL à l’IS et les SARL à l’IR avec le statut LMP relèvent de l’imposition de la plus-value professionnelle.
Pour les professionnels, la plus-value professionnelle = prix de cession -(valeur initiale – amortissements imputés)
Contrairement aux sociétés à l’IR (fiscalement transparentes), les sociétés à l’IS possèdent une personnalité fiscale.
En conséquence, la plus-value est directement imposée au niveau de la société. Elle vient s’ajouter au résultat de la société pour être imposée à l’IS.
🫱 Imposition en cas de transmission
La donation échelonnée de parts de SCI permet d’exploiter l’abattement de 100,000€ par parent et par enfant sur une période de 15 ans.